Inštitút konkurzov podľa štvrtej časti zákona č. 7/2005 Z. z. o konkurzoch a reštrukturalizácii, tzv. osobné bankroty, sa stávajú čoraz častejším javom s priamym dopadom na práva a povinnosti správcov bytových domov a spoločenstvá vlastníkov v prípade ak je dlžník aj vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru.

V spolupráci s Inštitútom odborného vzdelávania v Žiline sme 23. októbra 2019 zorganizovali odborný seminár so zameraním na aplikačné problémy vzťahu troch zákonov:

  • zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len “BytZ”)
  • zákona č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii (ďalej len “ZKR”)
  • zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách (ďalej len “ZoDD”)

Prienik týchto troch predpisov spôsobuje v praxi veľké problémy najmä vo vzájomnom vzťahu správcov konkurznej podstaty na jednej strane a správcami bytových domov a spoločenstvami vlastníkov na strane druhej. Ide najmä o otázku uspokojovania pohľadávok samotných vlastníkov pri speňažovaní bytu alebo nebytového priestoru dlžníka v osobnom bankrote. Prednostné postavenie zákonného záložného práva nie je totiž medzi správcami konkurznej podstaty samozrejmosťou a vzhľadom na vzbudený záujem budeme v šírení tejto skutočnosti medzi správcami konkurznej podstaty pokračovať aj naďalej.

 

Vzájomné informačné povinnosti

Obidve skupiny majú v zmysle ZKR vzájomné informačné povinnosti. V prípadoch stanovených zákonom má správca bytového domu o čo si výhodnejšie postavenie ako iný veritelia. Zákon totiž priamo určuje informačnú povinnosť pre správcu konkurznej podstaty v § 167l ods. 4, v zmysle ktorého „Správca písomne upovedomí každého veriteľa, ktorý je fyzickou osobou uvedenou v zozname veriteľov, ako aj dotknutého správcu bytového domu alebo spoločenstvo vlastníkov bytov, že bol vyhlásený konkurz. Správca upovedomenie doručuje na adresy uvedené v zozname veriteľov, ktorý zostavil dlžník“. Dôvodová správa k tomuto novému zneniu zákona neurčuje, prečo došlo k zakotveniu tejto informačnej povinnosti ohľadom správcov bytových domov a spoločenstiev vlastníkov bytov. Každopádne tento krok vítam a považujem ho za pozitívum, nakoľko správca bytového domu, a tiež spoločenstvo, už nemusia (podľa zákona) lustrovať osoby v obchodnom vestníku ohľadom vyhlásenia konkurzu na majetok úpadcu. Treba však myslieť na to, že informačná povinnosť sa vzťahuje len na konkurzy vyhlásené podľa štvrtej časti zákona. Ak ide konkurz podľa druhej časti zákona, takúto povinnosť správca konkurznej podstaty nemá. Zákonodarca v tomto smere nedomyslel ešte jeden moment. Nakoľko sa pri určovaní správcu bytového domu vychádza z údajov, ktoré v návrhu na vyhlásenie konkurzu určil sám navrhovateľ, nie je jasný postup v situácií, ak dlžník informáciu o správcovi bytového domu neuvedie. Správca konkurznej podstaty by mal sám investigatívne získať túto informáciu od dlžníka na osobnom stretnutí, avšak takúto povinnosť je možné zo zákona vyčítať až sekundárne, jeho výkladom.

Ďalším ustanovením je § 167k ods. 9 ZKR, v zmysle ktorého „ak správca (konkurznej podstaty) pri skúmaní majetkovýchpomerov dlžníka zistí, že na majetku dlžníka viazne zabezpečovacie právo zabezpečeného veriteľa, ktorý nie je veriteľom dlžníka, bez zbytočného odkladu upovedomí zabezpečeného veriteľa o vyhlásení konkurzu”. V tomto znení sa slová “ktorý nie je veriteľom dlžníka” chápu ako prípad, kedy dlžník v zozname veriteľov, ktorý tvorí prílohu návrhu na vyhlásenie konkurzu, neuvedie ako dlžníka práve ostatných vlastníkov v zastúpení správcom bytového domu alebo spoločenstvom vlastníkov a správca konkurznej podstaty zistí, že tak urobiť mal.

Na druhej strane však ZKR určuje správcom bytových domov a spoločenstvám aj informačnú povinnosť voči správcom konkurznej podstaty. Konkrétne ide o ustanovenie § 167k ods. 8 ZKR, v zmysle ktorého „zabezpečený veriteľ, ktorý sa neprihlásil a ktorého zabezpečovacie právo viazne na majetku dlžníka, bez zbytočného odkladu po tom, čo sa z odbornou starostlivosťou mohol dozvedieť o vyhlásení konkurzu, je povinný oznámiť správcovi výšku zabezpečenej pohľadávky, ktorá môže byť uspokojená zo zaťaženého majetku. Za správnosť týchto údajov zodpovedá zabezpečený veriteľ. Správca pri posúdení hodnoty týchto tiarch vychádza z údajov oznámených zabezpečeným veriteľom.“ Z uvedeného textu je viditeľná jedna podstatná vec, a to že sa správca alebo spoločenstvo môže podľa individuálneho charakteru pohľadávky (najmä podľa skutočnosti či hodnota istiny nedoplatku presahuje výšku 2 000 eur alebo nie) rozhodnúť, či pohľadávku prihlási alebo nie. Ak sa rozhodne pohľadávku do konkurzu neprihlásiť, je povinný správcovi konkurznej podstaty oznámiť výšku zabezpečenej pohľadávky.

 

Vzťah bytového zákona k zákonu o konkurze a reštrukturalizácii

Zaujímavé sú dotknuté ustanovenia BytZ vo vzťahu k inštitútu konkurzu. Začnime § 7 ods. 9 písm. b) BytZ, v zmysle ktorého sa “v registri (spoločenstiev) vyznačí: b) vyhlásenie konkurzu vrátane mena, priezviska a adresy trvalého pobytu správcu konkurznej podstaty.” Citované znenie zákona však nedáva zmysel vzhľadom na skutočnosť, že spoločenstvo vlastníkov ako právnická osoba de facto majetok vlastniť nemôže.  Ak nemôže vlastniť majetok, tak na neho nemôže byť vyhlásený konkurz. Jedine ak by aj k takémuto podaniu došlo, konkurzné konanie by mali byť zastavené pre nedostatok majetku. A teda podľa § 7d ods. 1 písm. c) BytZ, v zmysle ktorého “sa spoločenstvo zrušuje: c) vyhlásením konkurzu alebo zamietnutím návrhu na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku”, prichádza do úvahy v praktickej rovine len druhá možnosť.

Za zmienku stojí správne zaradené ustanovenie § 8 ods. 4 BytZ o tom, že „majetok vlastníkov nemôže byť súčasťou konkurznej podstaty správcu ani predmetom výkonu rozhodnutia podľa osobitných predpisov, ktorý smeruje proti majetku správcu”. Ak je teda na správcu ako podnikateľský subjekt vyhlásený konkurz, je povinnosťou správcu konkurznej podstaty dbať s vysokou odbornou starostlivosťou na to, aby do konkurznej podstaty zaradil len majetok patriaci výslovne správcovi ako podnikateľovi. Platí to aj v prípade, ak správca porušuje ustanovenia § 8 ods. 3 BytZ, v zmysle ktorého “správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len „majetok vlastníkov“) musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom”.

 

Vzťah preplatku z ročného vyúčtovania vo vzťahu ku konkurznej podstate

Z titulu spracovania ročného vyúčtovania použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome, môže vzniknúť preplatok vlastníkovi ako právnickej, tak aj fyzickej osobe. Problematickou otázkou je, či vzniknutý preplatok proti alebo nepatrí do konkurznej podstaty. Podľa druhej časti ZKR, konkrétne § 67 ods. 1 “konkurzu podlieha a) majetok, ktorý patril úpadcovi v čase vyhlásenia konkurzu, b) majetok, ktorý úpadca nadobudol počas konkurzu, c) majetok, ktorý zabezpečuje úpadcove záväzky, d) iný majetok, ak to ustanovuje tento zákon”. Vyčíslený preplatok v prípade vyhlásenia konkurzu podľa druhej časti do konkurznej podstaty patrí. Ale v zmysle štvrtej časti, ktorá sa týka práve osobných bankrotov, konkrétne § 167h ods .1 “podlieha konkurzu majetok, ktorý patril dlžníkovi ku dňu vyhlásenia konkurzu. Konkurzu podlieha tiež výťažok získaný správou a speňažením takéhoto majetku”. Je preplatok z ročného vyúčtovania vlastníka pohľadávkou, ktorá patrí dlžníkovi ku dňu vyhlásenia konkurzu, napr. 11. decembra, aj keď sa vyčísli až koncom mája nasledujúceho roka?

Z titulu povinnosti “vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome poukazovať v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv” a určeniu ich mesačnej splatnosti je možné do konkurzu podľa štvrtej časti prihlásiť len pohľadávku, ktorá je vyčísliteľná ku dňu vyhlásenia konkurzu. V opačnom prípade by konkurz nebolo možné ukončiť pred spracovaním ročného vyúčtovania, ibaže by došlo k jeho predbežnému vypracovaniu ku dňu vyhlásenia konkurzu.

Aplikácia zákonného záložného práva v osobnom bankrote a majetok dlžníka

Podľa § 167k ods. 1 ZKR „Zaťažený majetok tvorí konkurznú podstatu vtedy, ak sa prihlási prednostný zabezpečený veriteľ“. Pojmom „zaťažený“ je nutné chápať zaťaženosť zákonným záložným právom podľa § 15 BytZ. Aj napriek okolnostiam, ktoré mali za príčinu ťažšiu argumentáciu odôvodňujúcu prednostné postavenie správcov bytových domov a spoločenstiev vlastníkov, dnes už je táto interpretácia jednoduchšia a správnym poukázaním je jednoduché objasniť prednostné postavenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov vo výkone záložného práva. V zmysle § 15 BytZ majú vlastníci bytov a nebytových priestorov prednostné postavenie, čo je základom pre aplikovanie znenie § 167k ods. 3 ZKR, podľa ktorého „Ak prednostný zabezpečený veriteľ alebo neskorší zabezpečený veriteľ, ktorého uspokojenie možno predpokladať zo zaťaženého majetku, pristúpi k výkonu zabezpečovacieho práva, zaťažený majetok prestane podliehať konkurzu. Ak tým zabezpečený veriteľ zmarí už oznámený proces speňaženia zaťaženého majetku správcom, je povinný uhradiť správcovi paušálnu odmenu a do konkurznej podstaty náklady, ktoré v súvislosti s tým vznikli“. Ostatní vlastníci teda majú nevídanú šancu urobiť z majetku, ktorý konkurzu podlieha, majetok, ktorý konkurzu nepodlieha. Je to značne atypická možnosť, ale je nutné si na druhej strane uvedomiť, že danú možnosť majú aj iné subjekty, napr. banky, ktoré považujú svoje záložné práva za prednostné. A opäť sa dostávame do kolobehu boja zmluvného a zákonného záložného práva. Pri vyhlásení konkurzu vo forme osobného bankrotu je mimoriadne dôležité nespoliehať sa na skutočnosť, že dlžník je vlastníkom nehnuteľnosti a z toho dôvodu by mohol byť správca bytového domu uspokojovaný v prípadnej dražbe. Samotný zákon oproti minulému zneniu výslovne predpokladá aktívny prístup záložného veriteľa a v prípade nezáujmu správcu bytového domu o proces konkurzu je možné, že svoje silné postavenie stratí.

Správca alebo spoločenstvo sa v konkrétnom konkurze môžu rozhodnúť, či

  1. pohľadávku v akejkoľvek výške do konkurzu prihlási a jej uspokojovanie ponechá na správcovi konkurznej podstaty, v tomto prípade je vhodné správcovi konkurznej podstaty dať na vedomie informáciu o postavení vlastníkov ako prednostných záložných veriteľov
  2. pohľadávku v akejkoľvek výške do konkurzu neprihlási a vzhľadom na znenie  166c ods. 2 ZKR, podľa ktorého „Ak sa zabezpečená pohľadávka v konkurze neprihlási, zabezpečený veriteľ je oprávnený domáhať sa uspokojenia zabezpečenej pohľadávky iba z predmetu zabezpečovacieho práva, ibaže bolo oddlženie zrušené pre nepoctivý zámer dlžníka”, uspokojí nedoplatok zabezpečenú v zmysle par. 15 BytZ vo vlastnej réžií;

Do úvahy prichádza ešte osobitná situácia, ktorú je vzhľadom na postavenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov potrebné zdôrazniť:

  1. pohľadávku nad 2 000 eur proti dlžníkovi v konkurze do konkurzu neprihlási, pristúpi k výkonu záložného práva a vymôže pohľadávku v dobrovoľnej dražbe na vlastný návrh; musí však správcovi konkurznej podstaty oznámiť pristúpenie k výkonu záložného práva v zmysle par. 167k ods. 3 ZKR

 

JUDr. Mgr. Marek Perdík
správca konkurznej podstaty
tel.: 0918 628 240
e- mail: perdik@finlegal.sk