1. Kedy sú splnené podmienky na výkon zákonného záložného práva podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov?
Jedinou podmienkou začatia výkonu zákonného záložného práva je existencia zabezpečenej pohľadávky voči dlžníkovi, resp. neplatičovi, istina ktorej prekročila sumu 2.000,00 EUR.
2. Aký je rozdiel medzi začatím výkonu zákonného záložného práva a dražbou?
V zmysle Občianskeho zákonníka ak sa záložný veriteľ rozhodne vymáhať pohľadávku prostredníctvom zabezpečenia, je povinný tento krok oznámiť dlžníkovi, vlastníkovi bytu a nebytového priestoru (čo je rovnaká osoba ako dlžník) a príslušnému Okresnému úradu – katastrálny odbor. Proces sa teda začína Oznámením o začatí výkonu záložného práva a dražba je len jeho formou. Dražba je teda procesnou stránkou výkonu záložného práva.
3. Aké informácie a podklady je potrebné predložiť na zahájenie procesu dražby?
Na začatie výkonu samotného zákonného záložného práva formou dobrovoľnej dražby potrebujeme výlučne informácie v rozsahu: výška pohľadávky (ideálne ak je exportovaná “karta” vlastníka bytu alebo nebytového priestoru) a identifikácia nehnuteľnosti (list vlastníctva). Na uzatvorenie zmluvy o vykonaní dražby ako takej (uzatvára sa až po začatí výkonu záložného práva) je následne potrebné doložiť zápisnicu z hlasovania vlastníkov o udelení ich súhlasu na vykonanie dobrovoľnej dražby. Celý proces môžete nechať na nás, t. j. od zaslania vyššie uvedených podkladov od klienta potrebujeme iba podpisy nami pripravených dokumentov.
4. Ako je potrebné naformulovať otázku, ktorá má byť predmetom hlasovania vlastníkov?
Optimálna formulácia otázky je nasledovná: ,,Súhlasíte s podaním návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu č. X, vo vchode č. X , na ulici ……… v ………, vo vlastníctve ….(meno a priezvisko)…, za účelom uspokojenia pohľadávky ostatných vlastníkov zabezpečenej zákonným záložným právom, ktorá zaťažuje bytový dom ako celok?“
5. Je o dražbe lepšie hlasovať na schôdzi/zhromaždení alebo v písomnom hlasovaní?
Obidve formy hlasovania sú v zmysle aktuálne účinnej legislatívy rovnocenné. Z dôvodu zníženej možnosti ovplyvňovania vlastníkov emóciami a subjektívnymi názormi na predmetnú vec zo strany dlžníkov však napriek uvedenému odporúčame uprednostniť písomné hlasovanie.
6. Koľko bude proces dražby stáť správcu alebo spoločenstvo vlastníkov?
Náklady spojené s výkonom záložného práva znáša v plnom rozsahu dlžník. S procesom dobrovoľnej dražby nie sú spojené žiadne poplatky záložného veriteľa, resp. navrhovateľa dražby, t. j. dražba bytový dom finančne nezaťaží.
7. Koľko trvá celý proces dražby?
Štandardná doba celého procesu je spravidla ohraničená obdobím troch mesiacov.
8. Prečo je dražba lepším riešením ako splátkový kalendár?
Pri splátkovom kalendári je úhrada jednotlivých splátok vo veľkej miere závislá od vôle a disciplíny dlžníka. V prípade výkonu záložného práva je naproti tomu uspokojenie pohľadávky ostatných vlastníkov isté, nakoľko tento proces nepredpokladá žiadnu aktivitu dlžníka (s výnimkou jeho dobrovoľnej úhrady dlhu v záujme vyhnúť sa dražbe). Počas výkonu zákonného záložného práva je možné pohľadávku splácať, maximálne však do dátumu dražby. Dlžník teda má dostatočný čas na vyrovnanie svojho nedoplatku (cca 3 až 4 mesiace).
9. Môže dlžník dražbe nehnuteľnosti zabrániť?
Samozrejme. Dlžník je oprávnený uhradiť dlžnú sumu a vyhnúť sa tak dobrovoľnej dražbe nehnuteľnosti v ktoromkoľvek štádiu dražobného procesu, až do otvorenia samotnej dražby vyvolaním zo strany licitátora.
10. Je možné vydražiť nehnuteľnosť aj počas prebiehajúceho dedičského konania?
Je to možné, nakoľko žiadny právny predpis neustanovuje zákaz speňažovania zálohu v prípade úmrtia vlastníka. Záložné právo je s ohľadom na jeho vecnoprávny charakter naviazané na vec (tzv. záloh, ktorým je v prípade zákonného záložného práva byt alebo nebytový priestor), nie na osobu.
11. Je možné vydražiť nehnuteľnosť aj počas prebiehajúceho exekučného konania?
Aj v tomto prípade je možné začať výkon zákonného záložného práva. Exekučné konanie nie je prekážkou, pokiaľ nebol nariadený výkon exekúcie počs výkonu dražby. To je však skôr atypická situácia, ktorá v praxi nenastáva a predpokladáme že z dôvodu zbytočnosti bude vypustená z právneho predpisu.
12. Kto je uspokojovaný z výťažku dražby prednostne?
Prednostné postavenie medzi záložnými právami majú vlastníci bytov a nebytových priestorov na základe § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a neb. priestorov. Ak teda navrhujú dražbu vlastníci zastúpení správcom alebo spoločenstvom vlastníkov, všetky záložné práva po držbe zanikajú. Ak navrhuje dražbu iný subjekt (napr. banka), prechádza na vydražiteľa aj zákonné záložné právo a zároveň aj nedoplatok, ktorý je možné následne vymáhať napr. aj formou dražby. Viac o prednosti zákonného záložného práva píšeme v článku na https://finlegal.sk/vykon-zakonneho-zalozneho-prava/