Problémy výkonu zákonného záložného práva v praxi a ich riešenia

Cieľom tohto príspevku je poukázať na problematiku konfliktu vo výkone zákonného záložného práva vzniknutého v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov a zmluvného záložného práva, poukázať na výhody jeho výkonu formou dobrovoľnej dražby oproti iným spôsobom speňažovania pohľadávky vzniknutej v zmysle ustanovenia § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Príspevok sa venuje aj otázkam spôsobujúce v praxi rôzny výklad a aplikáciu.

  1. OBČIANSKY ZÁKONNÍK VS. ZÁKON O VLASTNÍCTVE BYTOV A NEBYTOVÝCH PRIESTOROV

 Záložné právo ako najbežnejší typ zabezpečovacieho prostriedku oprávňuje záložného veriteľa domáhať sa uspokojenia pohľadávky z predmetu záložného práva v prípade, ak zabezpečená pohľadávka nie je riadne a včas splnená.

Riešenie poradia viacerých záložných práv vzniknutých na tom istom zálohu je v praxi problematické. Vďaka nie veľmi šťastnej formulácii zriadenia a vzniku záložného práva v Občianskom zákonníku (ďalej ako „OZ“), dochádza v praxi k častým sporom z hľadiska postavenia prednostného záložného veriteľa a určením poradia pre výkon záložného práva v prípade viacerých záložných práv. Ustanovenie § 151k ods. 1 OZ hovorí, že ,,ak vzniklo na zálohu viac záložných práv, na ich uspokojenie je rozhodujúce PORADIE ICH REGISTRÁCIE v registri záložných práv počítané odo dňa ich najskoršej registrácie alebo odo dňa ich registrácie v osobitnom registri“. Zákonodarca však explicitne nevyjadril, či sa toto ustanovenie vzťahuje len na záložné práva toho istého typu, alebo aj na tie záložné práva, ktoré vznikajú bez registrácie v príslušnom registri, v našom prípade v katastri nehnuteľností. Najvyšší súd Slovenskej republiky v rozsudku 1 Sžo 26/2008 z 22. júla 2008 naznačil určovanie poradia vzniku záložných práv za predpokladu, že ich vznikne viac na jednom predmete zálohu : „vôľou zákonodarcu bolo ustanoviť rovnaké právne postavenie oprávnených zo záložného práva bez ohľadu, či ide o zmluvné záložné právo alebo daňové alebo exekučné záložné právo“. V predmetnom rozsudku však zo zoznamu záložných práv vynechal zákonné záložné právo a len ťažko možno tvrdiť, že by tak NS SR urobil z nedbanlivosti. Taktiež sa možno  prikloniť k názoru vyjadrenému v komentári k Občianskemu zákonníku, kde autor zvolil reštriktívny výklad predmetného ustanovenia § 151k ods. 1 OZ : ,,Poradie záložných práv sa zásadne spravuje časom vzniku. Zákon určuje toto poradie len vo vzťahu k zmluvnému záložnému právu, a to v závislosti od doby registrácie záložného práva v registri záložných práv. Neurčuje ho vo vzťahu k exekučnému (sudcovskému) a zákonnému záložnému právu.[1] Podobný názor na problematiku konkurencie záložných práv, vyjadril vo svojom rozhodnutí 3Cob/233/2013 aj Krajský súd v Bratislave, podľa ktorého sa poradie záložných práv zásadne spravuje časom vzniku a ustanovenie 151k ods. 1 OZ sa zaoberá iba poradím zmluvných záložných práv, okrem zákonného záložného práva, ,,pričom pre poradie uspokojenia viacerých záložných práv k tomu istému zálohu je rozhodujúce poradie ich registrácie v registri záložných práv. To sa týka aj záložného práva k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom, ktoré sa zapisujú do katastra. Pri zákonnom záložnom práve je rozhodujúci čas jeho vzniku. Pre poradie zákonného záložného práva nemôže byť rozhodujúcim čas jeho záznamu do katastra nehnuteľností, ktorý plní len evidenčnú funkciu pred dátumom jeho vzniku zo zákona“.

  1. VZNIK ZÁKONNÉHO ZÁLOŽNÉHO PRÁVA SA LEN DEKLARUJE

Nasleduje teda otázka, či je k vzniku zákonného záložného práva nevyhnutná jeho registrácia v katastri nehnuteľností? Nielen podľa nášho názoru nie [2]. Keďže vznik zákonného záložného práva sa viaže na dve skutočnosti, ktorými sú:

  1. zákonný predpoklad jeho existencie (text § 15 zákona č. 182/1993 Z. z.) a
  2. časový moment vzniku pohľadávky.

Splnením týchto dvoch podmienok získava pohľadávka automaticky určité poradie, a to aj bez zápisu do katastra nehnuteľností. Takýto výklad potvrdzuje aj § 4 zákona č. 192/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiach. Podľa ktorého sa práva k nehnuteľnostiam zapisujú do katastra nehnuteľností vkladom, záznamom a poznámkou. Vklad má konštitutívny charakter, zákon s ním spája vznik, zmenu alebo zánik práv k nehnuteľnostiam. Vkladom sa do katastra nehnuteľností zapisujú zmluvné záložné práva k nehnuteľnostiam. Záznam má oproti vkladu evidenčný charakter, a teda nemá vplyv na vznik, zmenu ani zánik práv k nehnuteľnostiam, keďže sa ním deklaruje právo už skôr vzniknuté. Katastrálny zákon v ustanovení § 34 ods. 1 taxatívne určuje, ktoré práva sa zapisujú do katastra nehnuteľností záznamom. V tomto taxatívnom výpočte § 34 sa nachádzajú aj práva, ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona (napr. spomenutý § 15 zákona č. 182/1993 Z. z.). Aj sám katastrálny zákon teda potvrdzuje fakt, že zákonné záložné právo sa do katastra nehnuteľností zapíše ako právo už existujúce.

Samotný zápis zákonného záložného práva na tzv. nultom poradí tiež ešte neznamená existenciu záložného práva v prospech záložného veriteľa (ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov). K vzniku zákonného záložného práva totiž musí byť splnená aj ďalšia podmienka – vznik dlhu. Je len všeobecnou praxou okresných úradov zapisovať zákonné záložné právo tak, že opticky na liste vlastníctva získa tzv. nulté poradie. Uvedený zápis však má len informačný charakter pre tretie osoby z dôvodu zvýšenia právnej istoty. Vzhľadom na to, že uspokojovanie zák. záložného práva nie je závislé na poradí podľa § 151k OZ, nie je dokonca vôbec nutné zapisovať vznik zákonného záložného práva. Z titulu praxe a  právnej istoty môžeme tento zápis len odporúčať. Aktuálne sa totiž v prípade neexistencie zápisu stáva celkom bežným postupom vynechávať správcu (družstvo, spoločenstvo) z procesu uspokojovania záložných veriteľov.

Kedy má teda zákonné záložné právo prednostné poradie pred zmluvným, prípadne exekučným záložným právom?  Naša odpoveď je, že vždy, ak vzniklo skôr ako došlo k zápisu zmluvného, prípadne exekučného záložného práva. Platí to aj v situácií, že zákonné záložné právo nie je vôbec zapísané v katastri nehnuteľností. Jeho vznik sa totiž viaže na úplne iné skutočnosti, než je zápis do katastra nehnuteľností a zápisom vo forme záznamu sa len deklaruje. Svoje tvrdenie podkladáme aj názorným výňatkom časti „C“ listu vlastníctva, viď obrázok č. 1. V tomto prípade zákonné záložné právo ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov bolo síce zapísané do katastra nehnuteľností v roku 2013, teda neskôr ako zmluvné záložné právo, príslušný okresný úrad ho zapísal do tzv. nultého poradia, opticky je teda toto záložné právo akoby v prvom poradí, dátum zápisu zákonného záložného práva v tomto prípade ale nie je vôbec relevantný. Ide len o deklarujúci zápis už skôr vzniknutého záložného práva. Zákonné záložné právo je v tomto prípade zapísané aj v roku 2009, aj v roku 2013. Dokonca zápis z roku 2013 je uvedený akoby prvé v poradí. Obidva zápisy majú len čisto informatívny charakter a deklaruje to uvedený formálny chaos, ktorý je možné vyriešiť jedine určením presného dátumu vzniku pohľadávky podľa § 7b ods. 5 a tým pádom vzniku záložného práva podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z..

picture1   

V súčasnosti sa však rozširuje názor, podľa ktorého zákonné záložné právo nevzniká na základe dvoch vyššie uvedených podmienok, ale vzniká už samotným nadobudnutím bytu alebo nebytového priestoru. Pádnym argumentom proti tomuto tvrdeniu je samotná povaha záložného práva z titulu jeho akcesority (deklaroval to aj NS SR rozhodnutím 6M Cdo 8/2010). Nemôže vzniknúť pred vznikom samotnej zabezpečovanej pohľadávky, bez hlavného záväzku (dlhu). Na druhej strane však ustanovenie § 151c ods. 2 OZ, podľa ktorého „záložným právom možno zabezpečiť aj pohľadávku, ktorá vznikne v budúcnosti alebo ktorej vznik závisí od splnenia podmienky“. Tento metafyzický prístup k problematike určuje, že zákonné záložné právo by malo superprioritný charakter a má prednosť pred akýmkoľvek iným typom záložného práva. Už nadobudnutím vlastníctva k bytu a nebytovému priestoru vzniká vlastníkovi v zmysle § 7b ods. 5 zákona č. 182/1993 z. z. povinnosť uhrádzať finančné prostriedky do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia“ a k neuhradeným pohľadávkam vzniká podľa tohto názoru zákonné záložné právo týmto nadobudnutím samotného bytu alebo nebytového priestoru ako k prípadným budúcim pohľadávkam.

  1. K NIEKTORÝM PRAKTICKÝM OTÁZKAM VÝKONU ZÁL. PRÁVA

Prechádza zákonné záložné právo na nového vlastníka bytu?

Na uvedenú otázku je ľahké odpovedať odkazom na samotný § 15 podľa ktorého „…vzniká zo zákona K BYTU ALEBO NEBYTOVÉMU PRIESTORU v dome záložné právo…“. Záložné právo všeobecne je vecným právom, ktoré sa viaže na nehnuteľnosť a preto v prípade prevodu (prechodu) bytu alebo nebytového priestor prechádza pohľadávka z titulu neplatenia spolu s nehnuteľnosťou na nového vlastníka. Rovnako to platí aj pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti kde kupujúci vstupuje do všetkých práv a povinností predchádzajúceho vlastníka, a teda aj do všetkých vecných práv. Na rozdiel od nehnuteľnosti nadobudnutej na dražbe je pri prevode situácia jednoduchšia, keďže katastrálne úrady pri rozhodovaní o povolení vkladu požadujú potvrdenie od správcu o neexistujúcich nedoplatkoch. Pri prechode takéto potvrdenie nevyžadujú. Ak nie sú správcovi z výťažku dražby uhradené nedoplatky, je nutné skúmať či zabezpečená pohľadávka podľa zákona č. 182/1993 Z. z. vznikla pred pohľadávkou, ktorá bola dôvodom výkonu záložného práva. Je však každopádne vhodné si uvedomiť, že prechodom vlastníckeho práva na nadobúdateľa bytu alebo nebytovému priestoru na dražbe, nezanikajú vždy pohľadávky správcu ak neboli uhradené. Je potrebné individuálne vykonať hlbokú právnu analýzu a dospieť k zákonnému pragmatickému riešeniu.

Podpisom zmluvy o vykonaní dražby sa veriteľ nezbavuje všetkých povinností.

V prípade, že sa  veriteľ rozhodne vymáhať svoju pohľadávku výkonom záložného práva (napr. dobrovoľnou dražbou), vyplývajú mu zo zákona viaceré povinnosti. Poukazujeme preto najmä na povinnosti správcu (družstva, spoločenstva) v postavení záložného veriteľa podľa OZ v súvislosti so začatím a s ukončením výkonu záložného práva:

  1. podľa § 151l ods. 1 OZ je ZAČATIE výkonu záložného práva záložný veriteľ povinný písomne oznámiť záložcovi a dlžníkovi, … a pri záložných právach registrovaných v registri záložných práv aj zaregistrovať začatie výkonu záložného práva v tomto registri…“
  2. podľa § 151m ods. 9 OZ je záložný veriteľ povinný podať záložcovi písomnú správu o výkone záložného práva bez zbytočného odkladu PO predaji zálohu, v ktorej uvedie najmä údaje o predaji zálohu, hodnote výťažku z predaja zálohu, o nákladoch vynaložených na vykonanie záložného práva a o použití výťažku z predaja zálohu…“

V praxi je toto ustanovenie zo strany veriteľov často opomínané. V spolupráci s našou spoločnosťou je však táto povinnosť prenesená plnou mocou na nás a správca ja odbremenený od ďalšej administratívy.

Je efektívne dlžníka žalovať na súde?

Nejednoznačnosť riešenia poradia záložných práv je jedným z dôvodov, prečo sú mnohí správcovia pri výkone záložného práva formou dobrovoľnej dražby zdržanlivejší a radšej sa rozhodnú ísť cestou súdneho vymáhania pohľadávok. Tá je však najmä finančne náročnejšia a oveľa zdĺhavejšia. Súdna cesta vymáhania  pohľadávok je volená v prípadoch, kedy istina pohľadávky v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov nedosahuje sumu 2.000,- EUR, ktorá je predpokladom realizácie výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Z titulu § 6 ods. 2 písm. d) podľa ktorého je „správca povinný vymáhať nedoplatky vo fonde prevádzky, údržby a opráv“, je totiž správca nútený riešiť všetky nedoplatky, ktoré zaťažujú bytový dom a z toho dôvodu napr. podať návrh na vydanie platobného rozkazu. Avšak doba od uplatnenia pohľadávky na súde až po vydanie konečného rozhodnutia, ktoré je spôsobilým exekučným titulom, môže predstavovať viac ako jeden rok, v prípade využitia obranných prostriedkov dlžníka v exekúcií aj viac ako 2 roky. Za tento čas už dlh často presiahne sumu 2.000,- EUR. Je oveľa jednoduchšie takéto prípady riešiť prioritne mimosúdnou cestou a v prípade negatívneho výsledku riešiť situáciu realizáciou dobrovoľnej dražby, ktorá znamená rýchlejšie a efektívnejšie vymoženie pohľadávky. Uvedený postup je však možný len pri dlžníkoch – vlastníkoch. Pohľadávky vzniknuté z titulu nájomných zmlúv je nutné riešiť spôsobom mimo výkonu záložného práva.

  1. ZÁVER

 Podľa nášho názoru nevyhnutne potrebné legislatívne jednoznačne upraviť prípady konkurencie záložných práv s dôrazom na jednotlivé spôsoby vzniku záložných práv. Uvedené praktické problémy sú len malou skupinou z celého množstva rôznych, niekedy aj účelových, interpretácií. Aktuálne sa však novely v tomto právnom odvetví nepripravujú a až do momentu presnejšej právnej úpravy bude preto nevyhnutné s nedostatočnou úpravou statočne bojovať.

[1] Fekete, I.: Občiansky zákonník 1. Veľký komentár, Bratislava, Eurokódex 2011, s. 954;

[2] Valachovič, M./Grausová K./Cirák J.: Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (Komentár), Praha, C. H. Beck 2012